Qiymət mülki hüquq əməliyyatının predmetinin əsas xüsusiyyətlərindən biridir. Onun əlamətləri hansılardır? Dəyərlər necə təsnif edilir? Biznesdə və ya daşınmaz əmlak biznesində müvafiq göstəricilər hansı məqsədlə və hansı üsullarla hesablanır?
"Xərc" və "qiymət" nədir
Dəyər növlərini və onun təsnifatının müşayiət olunan səbəblərini araşdırmadan əvvəl onun nə olduğunu müəyyən edək. Dünya və Rusiya iqtisadçıları arasında ona birmənalı xarakter verməyə imkan verən kifayət qədər çox meyar var. Ən populyarları arasında budur: dəyər, əmlak hüquqlarının və ya obyektdən istifadə üçün digər mexanizmlərin gözlənilən təhvil verilməsi anında mülki hüquq münasibətləri subyektlərinin qarşılıqlı əlaqəsi prosesində əməliyyatın şərti kimi təyin olunan pul məbləğidir. Öz növbəsində, "qiymətləndirmə" anlayışı sözügedən məbləğin müəyyən edilməsi mexanizmi ilə bağlıdır.
Qiymətləndirmə aspektləri
Qiymətləndirmə obyektləri daşınmaz əmlak, xidmətlər, nəqliyyat, məişət əşyaları, əqli mülkiyyət ola bilər - mülki qanunla fiziki və hüquqi şəxslərin iştirakı ilə əməliyyatların mümkün predmeti kimi nəzərdə tutulan hər şey. Pul dəyərinin müəyyən edilməsi qaydası,bir hüquq münasibətlərinin subyektindən digərinə keçməsi mülkiyyət hüquqlarının keçməsi üçün əsas olan hər iki tərəfin tanıdığı üsullarla həyata keçirilir. Onlar üçüncü tərəflər tərəfindən də təklif oluna bilər, lakin əməliyyatın əsas iştirakçıları ilə razılaşdırılmalıdır.
Malların, əmlakın və ya xidmətlərin bu və ya digər növləri hüquqi münasibətlərin xarakterindən asılı olaraq tərəflərin tələbi və ya qanuni tələblər əsasında müəyyən edilə bilər. Beləliklə, məsələn, daşınmaz əmlak əməliyyatlarında qiymətləndiricilərin istifadəsi bir çox hallarda mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı üçün məcburidir.
Qiymətləndirmə yanaşmaları
Qiymətləndirmə, həmçinin, məsələn, dəyər növünün müəyyən edilməsi müxtəlif yanaşmalar çərçivəsində həyata keçirilə bilər. Rusiya biznes təcrübəsində üç əsas var: sərfəli, müqayisəli və bahalı. Onların mahiyyətini nəzərə alın.
Gəlir modeli qiymətləndirmə obyektinin yeni sahibinin mümkün istifadəsindən təxmin edilən gəlirin hesablanmasına əsaslanan metodların istifadəsini nəzərdə tutur - məsələn, icarə. Müqayisəli model bəzi obyektlərin əmlak dəyərinin növlərini xarakterizə edən rəqəmlərin öyrənilməsini nəzərdə tutur, digərlərinin göstəriciləri əsas baxımından çox oxşardır. Məsələn, qiymətləndirici bir mənzil üçün müvafiq pul göstəricisini təyin edərkən, bir qayda olaraq, daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı mövcud təklifləri öyrənir. Xərc modeli çərçivəsində obyektin lazımi funksional vəziyyətdə saxlanılması baxımından zəruri olan mümkün xərclər hesablanır. Əgər a,Tutaq ki, şəxs traktor alır, o zaman işə götürdüyü qiymətləndirici bu növ nəqliyyatın qiymətini müəyyən edərkən avadanlığın təmiri ilə bağlı potensial xərcləri nəzərə almalıdır.
Dəyər təxmini nəticəsi
Əmlak dəyərlərinin növləri təhlil edildikdən və müvafiq qiymətləndirmə verildikdən sonra nəticə əməliyyatın yekun qiymətini müəyyən etmək üçün bələdçi kimi istifadə edilə bilər. Yaxud başqa məqsədlər üçün - məsələn, sığorta müqaviləsi bağlayarkən, kredit verərkən, pay satarkən və s. Rusiyalı ekspertlər tərəfindən müxtəlif obyektlərin qiymətləndirilməsində hansı dəyər növlərinin fərqləndirildiyini nəzərdən keçirək. Həmçinin müvafiq məlumatın praktikada necə istifadə oluna biləcəyi.
Dəyər Təsnifatı
Müasir ekspertlər tərəfindən konkret qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hansı növləri fərqləndirilir? Burada bir çox təsnifat meyarları var. Rus iqtisadçıları arasında ən çox yayılmış modellərdən birini nəzərdən keçirək.
O, xüsusən də bazar dəyərini ehtiva edir. Bu, rəqabətli seqmentdə satılması nəzərdə tutulduğu halda, dəyəri obyektin qiymətləndirilməsi zamanı müəyyən edilmiş qiymətdir. Yəni, düzgün maya dəyərinin müəyyən edilməsi üçün ilkin şərtlər məhsulun qiymətqoyma prinsipləri haqqında ictimai məlumatın mövcudluğu, qiymətə təsir edən əhəmiyyətli xarici (tənzimləyici) amillərin olmamasıdır.
Nəzərdən keçirilən modeldə investisiya dəyəri var. Onun göstəriciləri müəyyən obyektə investisiya qoymaqda maraqlı olan şəxslərə məlumat vermək üçün müəyyən edilir. Bəzi hallardainvestisiya dəyəri bazar dəyərinə uyğun ola bilər. Amma həmişə belə olmur. Bəzən investisiya dəyəri ilə eyni vaxtda obyektin ləğvetmə dəyəri də hesablanır. Onun dəyəri əməliyyat predmetinin yenidən satılması zamanı mümkün gəlirlərin ehtimal olunan məbləğini ifadə edir.
Kadastr dəyəri var. Onun yaradılmasının məqsədi obyektin sonradan müvafiq bəyanatlarla məlumatdan istifadə etməklə müəyyən dövlət və ya sənaye reyestrinə daxil edilməsidir. Bir qayda olaraq, bu halda söhbət vergilərin hesablanmasından gedir. Daşınmaz əmlaka gəldikdə kadastr dəyəri adətən bazar dəyərindən aşağı və ya təxminən ona bərabər olur.
Sığorta dəyəri kimi bir şey də var. Sığorta müqaviləsi üzrə ödənişlərin məbləğinin hesablanmasını nəzərdə tutur. Bəzi hallarda obyektin dəyişdirilməsinin dəyəri də onunla eyni vaxtda hesablanır. Bu, məsələn, sığorta şirkəti ilə müvafiq müqavilə pul kompensasiyasını deyil, zədələnmə və ya nasazlıq halında obyektin ilkin funksional vəziyyətinə gətirilməsini nəzərdə tutursa baş verir.
Beləliklə, biz rus iqtisadiyyat məktəbində ən çox yayılmış 4 dəyər növünü, eləcə də bir-birini tamamlayan bir neçə növünü nəzərdən keçirdik. Bu siyahı, əlbəttə ki, tam deyil. Fərqli, bir seçim olaraq, hüquqi statusu olan obyektlərin xüsusiyyətlərinə aid olan özəl bazar dəyəri, habelə investisiya və ya kadastr növləri var. İndi müvafiq parametrin hesablandığı obyektlərin mahiyyətini öyrənməyə davam edək.praktiki əhəmiyyət kəsb edən aspekt.
Biznesin Qiymətləndirilməsi
Əlbəttə, dəyərin müəyyən olunduğu bir çox xüsusi obyekt növləri var. Rusiya biznes təcrübəsində ən çox rast gəlinənlər arasında biznes və daşınmaz əmlak var. Birinci halda, firmaların ümumi aktivləri, idarəetmə prinsipləri və mənfəət gətirən fəaliyyətlər qiymətləndirilir. Müəssisə dəyərinin növlərini öyrənməzdən əvvəl, müvafiq qiymətləndirmə subyektinin qarşılaşdığı məqsədləri müəyyən etmək faydalı olacaq.
Niyə biznesə dəyər verirsiniz? Burada birinci variant müəssisənin satış perspektivləridir. Şirkətin sahibi başqa bir işlə məşğul olmaq qərarına gələ bilər, lakin əvvəlcə mövcud olanı başqa bir sahibin əlinə keçirmək faydalıdır. Həmçinin, şirkətin idarəetmə keyfiyyətini artırmaq, idarəetmə sistemində mümkün çatışmazlıqları aşkar etmək üçün biznesin qiymətləndirilməsi aparıla bilər. Başqa bir variant isə kifayət qədər dövriyyə vəsaiti olmadıqda və ya şirkət bazarı genişləndirmək vəzifəsini qoyub, nəticədə əlavə vəsaitə ehtiyac yarandıqda investorların diqqətini cəlb etməkdir. Biznesin qiymətləndirilməsi kredit üçün müraciət edərkən həyata keçirilə bilər - məhz o, bir qayda olaraq, bank tərəfindən kreditin verilməsi barədə qərar qəbul etmək üçün təlimat rolunu oynayır.
Biznesin Qiymətləndirilməsi Dəyərləri
Müəssisələrin qiymətləndirilməsində hansı dəyər növləri iştirak edir? Burada ən çox hansı prinsiplərdən istifadə olunur? Biznesin qiymətləndirilməsi ilə əlaqədar tətbiq olunan əsas dəyər növləri bazar və investisiyadır. Bəzi ekspertlərin fikrincə, müəssisə almaq imkanını nəzərə alaraq,müvafiq perspektivlərin təhlilində tərəfdaşın diqqətini ikinci istiqamətə yönəltməsi məqsədəuyğundur. Biznes üçün tipik "bazar" qiyməti həmişə müəssisənin inkişaf potensialı haqqında birmənalı danışmayan bir göstərici olduğundan. Ancaq onu müəyyən etməkdən danışırıqsa, lazımi rəqəmlərin hesablanması üçün əsas prinsiplər bunlara əsaslana bilər:
- mövcud göstəricilərin digər bazar iştirakçıları üçün xarakterik göstəricilərlə müqayisəsi;
- biznesin rəqabət üstünlüklərini öyrənmək haqqında;
- qiymətləndirmə aparan ekspertlərin subyektiv baxışı haqqında;
- xarici amillərin təsirini öyrənmək haqqında.
Söhbət biznesin investisiya dəyərinin müəyyən edilməsinə gəldikdə eyni prinsiplər tətbiq oluna bilər, lakin onlara əlavə olaraq bir sıra digər prinsiplərdən də istifadə etmək olar:
- bizneslə məşğul olan subyektlərin davranışının modelləşdirilməsi (faktorların təsiri);
- gəlirliliyin hesablanması (zamanla bazar dəyərinin artması).
Xüsusi xərc göstəriciləri biznesə qoyulan investisiyanın təxmini ölçüsündən və onların geri qaytarılma perspektivlərindən asılı olaraq potensial biznes alıcısını və ya investorunu qane edə bilər. Bir çox hallarda investisiyalar kredit mənşəli ola bilər. Mümkün mənfəətin dəyəri nəinki sıfırdan fərqli olmalı, həm də banka faizlərin ödənilməsini təmin etməlidir. Biznesin bazar və investisiya dəyərini əks etdirən göstəricilərdən başqa investor qərarlarının qəbulunda əlavə təlimatlar ola bilər:
- biznesin gözlənilən davamlılığı (qabiliyyətizamanla gəlir əldə etmək);
- geri ödəmə müddətlərinin rəqabətqabiliyyətli bizneslərlə korrelyasiyası (bəlkə də investor üçün başqa şirkətə investisiya qoymaq, alıcı üçün isə onu əldə etmək daha sərfəlidir);
- tərəfdaşlar arasında etibar səviyyəsi.
Yuxarıdakı meyarlar kifayət qədər subyektiv ola bilər. Buna görə də, biznes praktikasında biznesin bazar və investisiya dəyəri vacib olsa da, lakin həmişə əsas parametrlər arasında deyil.
Digər mümkün amil investisiya və ya mümkün alış üçün biznesin qiymətləndirilməsi ilə bağlı iş növlərinin dəyəridir. Müəssisənin tədqiqi real mənfəəti nəzərdə tutmayan əhəmiyyətli investisiyalarla müşayiət oluna bilərsə (məsələn, kənar ekspertlər, auditorlar və analitiklərlə əlaqə), onda çox güman ki, investor və ya biznesin potensial alıcısı bununla məşğul olmamağa üstünlük verəcəkdir. xüsusi firma.
Daşınmaz Əmlakın Qiymətləndirilməsi
Daşınmaz əmlakın dəyərinin hansı növləri olduğunu, eləcə də onun qiymətləndirilməsində hansı yanaşmaların həyata keçirildiyini öyrənmək faydalı olacaq. Ancaq əvvəlcə, biznesdə olduğu kimi, müvafiq növ mülki-hüquqi əməliyyatların iştirakçılarının qarşısına qoyduğu məqsədləri müəyyən edək. Daşınmaz əmlakın dəyərinin növlərini öyrənmək, habelə qiymətləndiricinin xidmətlərinə müraciət etmək ehtiyacı aşağıdakı əsas hallarda yaranır:
- mənzil, ofis, digər bina və ya binaların satışı ilə bağlı əməliyyat var;
- şirkətin aktivləri qiymətləndirilir;
- vergitutma bazasının ölçüsü əmlak baxımından müəyyən edilirödənişlər.
Təbii ki, praktikada daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün daha çox səbəb ola bilər. Məsələn, bəzi hallarda əsas prosedurlara əlavə olaraq təxmin edilən xərclərin növlərini müəyyən etmək lazım gəlir. Və ya - seçim olaraq - dövlət ehtiyaclarına köçürmək üçün daşınmaz əmlakı qiymətləndirmək.
Əmlakın Qiymətləndirilməsi
Yuxarıda qeyd etdik ki, müəssisə dəyərinin əsas növləri bazar və investisiyadır. Daşınmaz əmlaka gəldikdə, eyni parametrlər araşdırıla bilər, lakin, bir qayda olaraq, bir sıra başqaları əlavə olaraq gəlir. Məhz - obyektin kadastr və sığorta dəyəri. Bəzi hallarda ləğvetmə də müəyyən edilir. Yuxarıda bazarın və investisiya dəyərinin müəyyən edilməsinin xüsusiyyətlərini artıq nəzərdən keçirdik. Daşınmaz əmlaka münasibətdə ümumi prinsiplər və üsullar ümumiyyətlə biznesin qiymətləndirilməsində istifadə olunanlara formaca oxşardır. Onlar yalnız müvafiq bazarın xüsusiyyətlərinə daha çox uyğunlaşdıqda istifadə olunur: "rəqabət" "dövlət" (təmir səviyyəsi, bitirmə materialları və onun keyfiyyəti və s.), "gəlirlilik" - gözlənilən " ilə əvəz olunur. yüksəlir".
Gəlin indi kadastr, sığorta və ləğvetmə dəyərlərinin rəqəmlərinin necə hesablandığını öyrənək. Onların hamısının müəyyən xüsusiyyətləri var. Sadalananlardan müəyyən edilmiş hər bir dəyər növü qiymətləndirmə üsulları baxımından xüsusiyyətləri ilə xarakterizə olunur. Bunları nəzərə alın.
Əgər daşınmaz əmlakın kadastr dəyərindən danışırıqsa, o zaman qiymətləndirici metodologiyanı əsas götürür.müvafiq qanunvericilik mənbələrində, Maliyyə Nazirliyinin və mənzillə bağlı müvafiq məlumatların praktiki istifadəsinə cavabdeh olan digər qurumların tövsiyələrində öz əksini tapmışdır. Bəzi hallarda obyektin bazar dəyərini müəyyən etmək üçün xüsusi meyarlardan da istifadə oluna bilər. Müxtəlif texniki sənədləri öyrənmək olar.
Əgər vəzifə daşınmaz əmlakın sığorta dəyərini müəyyən etməkdirsə, o zaman bu halda, bir qayda olaraq, qiymətləndirici əsasən bazar metodlarını rəhbər tutur, lakin alqı-satqı əməliyyatının faktiki məzmununa uyğunlaşdırılır. Məsələn, bir şəxs ipoteka ilə mənzil alırsa, o zaman sığorta dəyərinə yalnız kredit məbləği daxil edilə bilər. Və bu halda sığortaçılarla bağlanmış müqavilə üzrə məbləğin hesablanması üçün müvafiq əsas mənzilin xalis bazar dəyərinin əsas götürüldüyündən aşağı ola bilər.
İpoteka, obyektin ləğvetmə dəyərinin mülki hüquq əməliyyatlarının subyektləri üçün praktiki olaraq əhəmiyyətli ola biləcəyi bazar seqmentinə nümunədir. Məsələn, fiziki şəxs və ya təşkilat kreditin ödənilməsi şərtlərini yerinə yetirmədikdə, bank yəqin ki, girov qoyulmuş əmlakı satmağa qərar verəcək. Hətta kreditin icrası ilə bağlı sövdələşmə imzalanmamışdan əvvəl də maliyyə institutu layihənin ləğvetmə komponenti ilə bağlı perspektivləri təhlil etmək istəyə bilər.
Lakin qeyd edək ki, bəzi ekspertlər banklarla qarşılıqlı əlaqədə olarkən daşınmaz əmlak əməliyyatları ilə bağlı "likvidasiya dəyəri" terminindən istifadə etməyi yersiz hesab edirlər. Casedefolt olaraq ipoteka müqaviləsinin mənzilin bankın mülkiyyətinə məcburi verilməsini nəzərdə tutmaması - bu, yalnız kredit üçün təminat tədbiridir. Təmiz formada ləğvetmə dəyəri obyektin sahibinin (məsələn, biznesin) öz əmlakını sata biləcəyi qiymətin hesablanmasını nəzərdə tutur (məsələn, müəssisənin müflisləşməsi səbəbindən). Buna görə də sözügedən termin daşınmaz əmlaka münasibətdə ehtiyatla istifadə edilməlidir.
Xərc sabit dəyərdir?
Bir çox müasir iqtisadçı belə düşünmür. Əgər, təbii ki, söhbət bazar iqtisadiyyatından getmirsə, burada tələb və təklifə əsaslanan sərbəst qiymət mexanizmi üçün yer var. Malların hansı dəyər növlərinin öyrənilməsindən asılı olmayaraq, onların hər biri dəyişən dəyərdir, əməliyyatın tərəflərinin müəyyən bir vaxtda istifadə edə biləcəyi təxmini təlimatdır. Təbii ki, müvafiq göstəricilərin volatilliyinin minimal olduğu sahələr var - məsələn, dövlət sifarişlərinin üstünlük təşkil etdiyi bazar seqmentləri. Ancaq bu, daha çox istisnadır. Dəyişən xərclər mühitində naviqasiya bacarığı istənilən müasir biznesin ən mühüm rəqabət üstünlüklərindən biridir.
