MKD-nin idarə olunması üsulları. MKD-nin idarəetmə orqanının hüquq və vəzifələri

2024 Müəllif: Henry Conors | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2024-02-12 03:45

İnsanların təmiz və təmirli evlərdə yaşaması, evin yaxınlığında gəzintidən həzz alması üçün bütün kommunal xidmətlər sisteminin fəaliyyətini saxlamaq, ümumi əmlakdan istifadəni düzgün təşkil etmək, onlara qayğı göstərmək lazımdır. sakinlərin rahatlığı və həyətyanı sahənin abadlaşdırılması. Bunu kim etməlidir? Aydındır ki, yaşayış binasının (MKD) sakinləri ümumi əmlaka keyfiyyətli və vaxtında qayğı göstərəcək, öz mənafeyinə uyğun olaraq evi təmiz və səliqəli saxlayacaq belə bir qurum təşkil etmək üçün mühüm işlər görməlidirlər. Evə texniki qulluq işlərinin bütün spektri MKD rəhbərliyi adlanır.

MKD tam olaraq necə həyata keçirilə bilər?

Bir çoxları hazırda MKD-nin idarə olunmasının hansı üsullarının mövcud olduğunu eşitmişdir. Lakin çox vaxt təfərrüatları başa düşmək üçün kifayət qədər vaxt olmur, baxmayaraq ki, bu bilik çox faydalıdır.

Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsində MKD-nin idarə edilməsi üsulları çox başa düşülən şəkildə müəyyən edilmişdir (161-ci maddənin 2-ci hissəsi). Ancaq bunların hamısı hər evə aid deyil. MKD-də otuzdan az mənzil varsa,mənzil qanunvericiliyi MKD idarə etmək üçün bir yol kimi birbaşa idarə təklif edir. Bu halda, təchizatçılar, təmirçilər, təmizləyicilər və digər işçilərlə müqavilələr yanğın təhlükəsizliyi sahəsində problemlər, bədbəxt hadisələr, zibillərin vaxtında yığılmaması hallarında təftiş təşkilatları qarşısında məsuliyyət daşıyacaq və cərimələri ödəyəcək mənzil sahibləri tərəfindən bağlanır. İdarəetmə adətən sakinlərin təşəbbüs qrupu və ya seçilmiş nümayəndə tərəfindən pro bono əsasında həyata keçirilir. Lakin MKD-nin saxlanması və istismarı üçün fəaliyyətlərin həyata keçirilməsi çox işdir, buna görə də kiçik evlərdə MKD-ni idarə etmək üçün birbaşa nəzarət qurmaq məqsədəuyğundur. Hər bir kirayəçinin ideal evin və girişin təsviri ilə bağlı öz baxışı var, buna görə də sakinlərin sayı kompromis əldə etmək qabiliyyətinə birbaşa təsir edir və münaqişələr və anlaşılmazlıqlar ehtimalına təsir edir.

Mənzil Məcəlləsində göstərilən MKD-nin idarə edilməsinin ikinci variantı müəyyən növ hüquqi şəxsin idarə olunmasıdır. Xüsusilə, belə bir şəxs ev sahibləri assosiasiyası (HOA), mənzil kooperativi (HC) və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi (PC) ola bilər. Bu idarəetmə üsulu ilə mənzil sahibləri hüquqi şəxsə cari təmir və ev əmlakının istismarının bütün aspektləri, habelə su təchizatı, kanalizasiya, istilik və digər xidmətlərin göstərilməsi üçün müqavilələr bağlamaq səlahiyyətini verirlər.

Üçüncü seçim bütün işləri həyata keçirəcək idarəedici təşkilatla müqavilə bağlamaqdan ibarətdir. MKD üçün xidmətlər çeşidi və eyni zamanda təftiş orqanları qarşısında Rusiya qanunvericiliyinin tələblərinin mümkün pozuntularına görə məsuliyyət daşıyır.

MKD-nin idarə edilməsi seçimini kim edir?

Mənzil sahibləri təkcə öz kvadratlarına nəzarət etməməli, həm də ümumi əmlakı yaxşı vəziyyətdə saxlamalıdırlar. Buna görə də, Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsində ev sahibləri üçün evlərinin necə idarə olunacağına dair bir direktiv var. MKD-ni idarə etmək üçün bir üsul seçməzdən əvvəl, mənzil sahibləri yaşını, vəziyyətini və digər xüsusiyyətlərini nəzərə alaraq, onların xüsusiyyətlərini, hansının ev üçün ən uyğun olduğunu ətraflı öyrənməli, habelə sahiblərin istəyi ilə əlaqələndirməlidirlər. öz evlərini idarə edin və kommunal ödənişləri vaxtında ödəyin.

Son seçim şəxsən keçirilə və ya bütün sakinlərin şəxsi iştirakı olmadan təşkil edilə bilən sahiblərin ümumi yığıncağında edilir. İclasın qərarının etibarlı olması üçün birlikdə səslərin 50 və daha çox faizini toplayan sakinlər buna səs verməlidir. Ümumi yığıncaq tərəfindən MKD-nin necə idarə olunacağı seçimi, iclasın özünün mümkün buraxılmasına baxmayaraq, MKD-də hər bir kirayəçi tərəfindən ciddi şəkildə qəbul edilməlidir. İclas qiyabi keçirildikdə, onun qərarının sahibi tərəfindən vaxtında yazılı şəkildə verilməsi iştirak hesab olunur. Mənzil sahiblərinin belə görüşünün nəticəsi MKD-nin idarə olunması metodunun seçilməsi protokolunda qeyd olunur ki, bu da girişlərdə elə yerləşdirilir ki, hər bir mülkiyyətçimənzilləri ilə mütləq tanış oldu. İctimai yerləşdirmə iclasın təşəbbüskarı tərəfindən qərar qəbul edildikdən sonra on gün müddətində həyata keçirilir. Eyni şəkildə, ümumi yığıncağın təşkili ilə MKD-nin idarə edilməsi metodunun dəyişdirilməsi imkanı həyata keçirilir.

Yuxarıda göstərilənlərin hamısı artıq məskunlaşmış evlərlə bağlıdır. Amma yeni tikilən evlərdə vəziyyət fərqlidir. Tez-tez olur ki, yeni bir binada bütün kirayəçilər mülkiyyət hüququna malik deyillər, məsələn, bunlar çoxdan əziyyət çəkən səhmdarlardır. Belə vətəndaşların mənzil qanunvericiliyinə əsasən, evin idarə edilməsi formasının müəyyən edilməsi məsələsində səsvermə hüququ olmadığı üçün bu evi idarə etmək üsulunu seçmək qeyri-mümkün olur.

MKD nəzarət metodu seçilmədikdə nə baş verir?

Mənzil Məcəlləsi mülkiyyətçilərin HOA yaratmaq və ya idarəetmə təşkilatını seçmək prosesini nəzərdən keçirmək və təşkil etmək imkanının olduğu vaxt müddətini məhdudlaşdırır.

idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Burada kirayəçilərdən heç birinin imtina etmək hüququ yoxdur və hər bir mülkiyyətçi bu müqavilənin ona uyğun olub-olmamasından asılı olmayaraq seçilmiş idarəedici təşkilatla bağlanmış idarəetmə müqaviləsinin müddəalarına əməl etməyə borcludur. Ancaq həmişə prosedur varmövcud vəziyyəti düzəltmək və müqavilənin müddəti bitməzdən əvvəl MKD-nin və ya idarəedici təşkilatın idarə edilməsi metodunun dəyişdirilməsi məsələsini müzakirə etmək üçün ümumi yığıncaq keçirmək imkanı.

MKD-də binaların saxlanmasına nələr daxildir?

"MKD-də binaların saxlanması" anlayışı ilə bağlı bütün xidmətlər və işlər mənzil qanunvericiliyi ilə müəyyən edilir. Bu konsepsiya su, elektrik, qaz, istilik təchizatının təşkili, evdə yaşayan vətəndaşların qeydiyyatı, mühasibatlıq xidmətləri, texniki istismar, sanitar xidmətin təşkili üzrə geniş spektri əhatə edir.

Texniki istismar, öz növbəsində, binanın mühəndis sistemlərinin saxlanması və təmir işlərini əhatə edir. Sanitariya qulluğuna evdə və ona bitişik ərazidə təmizliyi və nizam-intizamı qorumaq üçün bütün tədbirlər kompleksi daxildir, məsələn, təmizləmə, dezinfeksiya, deratizasiya, dezinseksiya.

HOA nə edir?

MKD-ni HOA kimi idarə etməyin bu üsulu bəzi kirayəçilərin evlərinin saxlanması xərclərinə nəzarət etmək istədikləri yerlərdə görünür. HOA-nın rəhbərliyi sıfırdan yaranmır, lakin həmişə ən fəal və maraqlanan sakinlərdən yaradılır. Belə təşəbbüskar vətəndaşların kommunal xidmətlər sahəsində hüquqi baza və biliyə dair hər zaman tam məlumatı olmasa da, uğurlu işin vacib amili evlərini daha yaxşı etmək istəyidir. HOA-nın şurası təmizlik, zibilin atılması, mühəndis kommunikasiyalarının saxlanması və digər aspektlər üzrə müqavilə işləri aparmalıdır.evin və ona bitişik ərazinin saxlanması. Asayişin qorunması və sanitar və yanğın təhlükəsizliyi standartlarına riayət edilməsi də HOA-nın mühüm funksiyasıdır. İdarəetmənin maliyyə tərəfi, kirayəçilər tərəfindən kommunal xidmətlərin ödənilməsi üçün köçürülən vəsaitlərin, habelə evin ehtiyaclarına sərf olunan pulların uçotunu aparmaq üçün HOA-da bir mühasibin olmasını əhatə edir. HOA-nın əlavə gəliri ümumi əmlakın istənilən hissəsinin icarəsindən əldə edilə bilər.

Əgər sahibinin özü HOA-nın üzvü olmaq istəyib-istəmədiyinə qərar verərsə, o zaman, öz növbəsində, HOA-nın qəfildən HOA-nın digər üzvləri olsa belə, öz sıralarına qəbuldan imtina etmək hüququ yoxdur. qarşı çıxacaq. HOA-ya üzv olmaq istəməməsi bəzən əlavə xidmətlər üçün ödəniş etmək ehtiyacı ilə əlaqələndirilir - dayanacaqda və girişdə mühafizə, həyətdəki gül çarpayıları, mərtəbələrdəki video kameralar. Həqiqətən, HOA üzvləri üçün HOA-nın idarə heyəti belə bir qərar qəbul edərsə, ödəniş məcburidir. Bu vəziyyətdə çıxış yolu HOA ilə fərdi razılaşma ola bilər, bu müqavilədə bütün ödənişlər əvvəlcədən təsdiqlənəcək.

İdarəetmə şirkəti necə işləyir?

Sahibkarlarla ixtisaslaşmış idarəetmə şirkəti arasında birbaşa müqavilə bağlanmaqla, evdə çalışan peşəkar və təcrübəli mütəxəssislər kimi evdə texniki qulluq və kanalizasiya xidmətlərinin göstərilməsi, eləcə də təmir işlərinin yüksək səviyyədə həyata keçirilməsi nəzərdə tutulur. idarəetmə şirkəti işin ehtiyacını və mürəkkəbliyini düzgün qiymətləndirə, uyğun materialları seçə, hüququ dəvət edə biləcəkmütəxəssislər. İdarəetmə şirkəti bir neçə evlə işləyirsə, iş və xidmətlərin daha aşağı qiyməti də mümkündür. Bununla belə, idarəetmə şirkəti ilə ünsiyyət çox vaxt çətin olur və hətta yanmış lampa kimi kiçik bir hadisə bir neçə gün ərzində əlverişsiz ola bilər.

İdarəetmə şirkəti ilə razılaşma: ən vacibi nədir?

MKD-nin idarə edilməsi yollarından birinin yaradılması prosedurunda ən vacib addım idarəetmə şirkəti ilə müqavilənin hazırlanması və bağlanmasıdır. Müqavilənin məzmunu kirayəçilər və idarəetmə şirkəti arasında gələcək münasibətləri, o cümlədən evə qulluq funksiyalarının vicdansız yerinə yetirilməsi halında müqaviləyə xitam vermək imkanını müəyyən edəcəkdir. Müqavilənin mətnində bütün ev əmlakı, idarəetmə şirkətinin istehsal etməyə borclu olacağı iş və xidmətlərin növləri və tezliyi, sahiblərin etməli olduğu bütün ödənişlərin məbləği və vaxtı göstərilməlidir. Müqavilədə görülən işlər barədə sakinlərə hesabat vermə qaydasını da təyin edə bilərsiniz. Bu edilmədikdə, hesabat ildə bir dəfə sahiblərə göndərilməlidir.

MKD şurası niyə toplanır?

Kirayəçilərin başqa bir vəzifəsi MKD-nin idarə edilməsi üsullarından idarəetmə şirkəti ilə seçimin seçildiyi halda evin şurasını seçməkdir. Əslində, şuranın əsas vəzifələri təkliflərin formalaşdırılması və aparılan işlərə nəzarətdir. Sahibkarların yığıncağında şura üzvləri konkret olaraq nəyə ehtiyac olduğu barədə təkliflər verirlərtəmirə, hansı cari təmirin növbəti ilə təxirə salına biləcəyini və hansı təxirəsalınmaz tədbirlər tələb etdiyini, ümumi əmlakın kimə və hansı məqsədlər üçün icarəyə verilə biləcəyini və MKD-nin saxlanması və abadlaşdırılmasının digər aspektləri. Şuranın vəzifələrinə həmçinin ev sakinlərinin hüquq və mənafelərinin müdafiəsi məqsədilə mülkiyyətçilər tərəfindən bağlanması təklif olunan müqavilə və müqavilələrin öyrənilməsi də daxildir. Şura baxılmanın nəticələrinə əsasən bütün sənədlər üzrə öz nəticə və tövsiyələrini verir. Demək olar ki, MKD şurası mülkiyyətçilərin iclaslarında mühüm məsələlərin müzakirəsini sadələşdirir, idarəedici təşkilatla qarşılıqlı əlaqədə olur və idarəetmə müqaviləsinin şərtlərinin yerinə yetirilməsinə nəzarət edir.

MKD idarəetməsinin müxtəlif formalarının müsbət və mənfi cəhətləri

MKD-nin idarə edilməsi üsullarının müqayisəli təsvirini aparsaq, aşağıdakı nəticələrə gələ bilərik. Əsas fərq ondan ibarətdir ki, birbaşa idarəetmə evin sakinləri tərəfindən bütün məsələlərin həllini nəzərdə tutur. MKD-ni idarə etməyin digər iki yolu məsuliyyət yükünü HOA sədrinin və ya idarəedici təşkilatın rəhbərliyinin çiyinlərinə keçirməyə imkan verir. Digər tərəfdən, müstəqil idarəetmə ilə siz vəsaitlərlə daha çox mobil işləyə və iş və xidmətlərin seçimini mövcud vəziyyətə uyğunlaşdıra bilərsiniz. Evi birbaşa idarə edən sakinlər iş və xidmətlərin qiymətinə görə öz istəklərinə uyğun olaraq podratçılar seçməklə evlərinin təmiri və texniki xidmət xərclərini əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilərlər.

Eyni zamanda, fərqli xüsusiyyətidarəetmə şirkəti ilə razılaşma qanunun tələblərinə uyğun olaraq peşəkar xidmətlər alacaq. İcarəyə götürənləri idarə edərkən və ya HOA şəklində xüsusi təhsil və bacarıqlara malik olan insanlar həmişə evlərin saxlanmasının təşkilində iştirak etmirlər, buna görə də mənzil-kommunal xidmətlər və qanunvericilik sahəsində kadr hazırlığı üçün əlavə xərclər tələb oluna bilər. Həmçinin, idarəedici təşkilatlar, bir qayda olaraq, daha yüksək səviyyədə bir çox xidmətlər göstərməyə imkan verən xüsusi avadanlıqlara malikdirlər. Ümumiyyətlə, MKD-ni idarə etməyin bütün üsulları seçim edərkən nəzərə alınmalı olan öz nüanslarına malikdir.

İdarəetmə şirkəti ilə bağlı problemlər olarsa hara müraciət etməli?

Evin təmirində nöqsanlar aşkar edildikdə (məsələn, zibil konteyner yerindən vaxtında çıxarılmayıb, giriş nəm təmizlənməyib, liftdə divarlar rənglənib və digər pozuntular) əvvəlcə problemləri həll etmək tələbi ilə birbaşa idarəetmə şirkəti ilə əlaqə saxlayın. İdarəetmə şirkəti cavab vermədikdə, yoxlama üçün Dövlət Mənzil Müfəttişliyinə şikayət göndərilməlidir.

Lakin idarəetmə şirkətinə təsir etməyin alternativ yolları var. Belə ki, Sankt-Peterburqda bir neçə ildir ki, şəhər rəhbərliyi tərəfindən yaradılmış “Bizim Sankt-Peterburq” portalı fəaliyyət göstərir. Bu saytda siz müvafiq kateqoriyanı seçmək və dəstəkləyici fotoşəkilləri və ya sənədləri əlavə etməklə mövcud problem haqqında hesabat yerləşdirə bilərsiniz. Saytda qeydiyyatdan keçdikdən sonramesaj emal üçün icraçıya - idarəetmə şirkətinə və rayon rəhbərliyinin nəzarətinə göndərilir. Eyni zamanda, podratçının problemin aradan qaldırılması ilə bağlı cavab verməyə borclu olduğu müddət avtomatik olaraq təyin olunur. Mesaj statistikası rayon idarələrinin mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində işinin mühüm göstəricisidir, ona görə də əksər mesajlar səmərəli və vaxtında emal olunur.

MKD-nin idarə edilməsi metodunun müəyyənləşdirilməsi ilə bağlı problemlər üçün portalda mesajların göndərilməsi üçün iki kateqoriya açıqdır: "İdarəetmə təşkilatını seçərkən / dəyişdirərkən pozuntular" və "HOA yaratarkən pozuntular". Həmçinin, seçilmiş idarəetmə şirkəti haqqında məlumat yoxdursa, “Evdə idarəetmə şirkəti haqqında məlumat yoxdur” kateqoriyasına mesaj göndərə bilərsiniz.

Portal evdə və həyətdə ümumi əmlakın qeyri-qənaətbəxş vəziyyəti ilə bağlı mesajların yerləşdirilməsi üçün kateqoriyaların böyük seçimini təqdim edir. Siz həmçinin oyun meydançasında sınmış yelləncəklər, daşan zibil qutuları və yuyulmamış pilləkənlər barədə məlumat verə bilərsiniz. Evə qulluq üçün ən populyar kateqoriyalar "Giriş qapısının qeyri-qənaətbəxş vəziyyəti" və "Girişin təmizlənməsi qrafikinə əməl edilməməsi və ya riayət edilməməsi" kateqoriyalarıdır. Birincidə girişin cari təmiri ilə bağlı təcili işlərin aparılmasının zəruriliyi, ikincisində pilləkən qəfəslərinin sanitar vəziyyətinin pozulması ilə bağlı məlumat verilir.

MKD-nin idarə edilməsi üsulları, onların xüsusiyyətləri, idarəetmə şirkətinin seçilməsi və işinə nəzarət proseduru haqqında məlumatlılıq sizə ən uğurlu variantı seçməyə imkan verir.evinizin saxlanması. Mənzil qanunvericiliyinin incəliklərini başa düşmək üçün kifayət qədər çox vaxt sərf etməlisiniz, lakin bu iş baxımlı pilləkənlər və rəvan işləyən liftlərlə öz bəhrəsini verəcəkdir.